mercoledì 19 agosto 2020

Capiamo meglio il bostadsrätt

Vi ho giá detto che in Svezia puoi abitare in affito, come in Italia, oppure comprarti la casa, come in Italia. Ma c´é anche un terzo tipo che é diffussisimo di possesso di un immobile che é il bostadsrätt. 

Bostadsrätt significa letteralmente "diritto di abitarci" ed in effetti questo calza con il funzionamento del bostadsrätt. L´immobile, di solito un appartamento o una villetta a schiera, é di proprietá di una associazione. Qualcosa di simile capita in Italia con il concetto giuridico di condominio, dove ci sono parti private e parti comuni. Ecco, nel bostadsrätt i muri sono della associazione (förening). Queste associazioni hanno come soci i vari proprietari degli appartemanti o casette a schiera ed ha come compito quello di incassare delle rate mensili dagli stessi proprietari e gestire le parti comuni, nonché le manutenzioni straordinarie agli edifici. 

Capire dove finisce la competenza del singolo proprietario e dove inizia quello della associazione, non é facile. Ma questo non é lo scopo di questo post, anche perché ogni associazione ha uno statuto e un regolamento che definisce chi paga che cosa. 

Comunqe sia, quando si acquista una casa in bostadsrätt ci si impegna a pagare una quota mensile chiamata avgift. Tradotto significa canone. Questa quota é fissa mensile. Non é come le spese condominiali italiane che variano ogni anno a seconda anche delle spese straordinarie preventivate. No, in Svezia, l´avgift é determinato contrattualmente e si paga mensilmente. 

Di solito sono somme importanti perché spesso serve anche per pagare il riscaldamento e l´acqua calda sanitaria. Ho detto spesso, non sempre. 

Quindi, quando si cerca un appartamento o una casa a schiera in forma di bostadsrätt, le prime informazioni da guardare sono:

- il prezzo 

- l´avgift 

- altre spese di gestione

Se l´avgift, ho giá detto che cos'é, viene pagato al förening direttamente, le altre spese di gestione sono invcece le spese previste che il proprietario dovrá pagare, approssimativamente, come la  TV, internet, e quant´altro che magari non é compreso nell´avgift. 

Il motivo di questo post é che di recente ho avuto modo di studiare i bilanci di due förening molto simili tra loro, tutte e due in bostadsrätt, ma ... con sorprese. 

Immaginatevi che volete comprare casa e ne trovate sul mercato due chiamate A e B. Sono della stessa tipologia. Perfettemente confrontabili come superficie e disposizione delle camere. 

Solo che una é un po´datata, l´altra é di nuova costruzione. Conseguentemente quella nuova ha tutto nuovo: la cucina, i bagni, i pavimenti, gli infissi. Non solo, ma ha anche un moderno impianto di ventilazione e di riscaldamento (a pavimento). Se guardate i prezzi, la casa B, quella nuova, costa un po´piú dell´altra, ma non eccessivamente. Considerando tutto quello che offre in termini di modernitá, ha chiaramente un migliore rapporto qualitá/prezzo. 

Ma l´italiano medio é diffidente e avrete giá immaginato che sono le spese correnti ad essere piú alte. E invece no. L´avgift della casa nuova é addirittura piú basso di quella vecchia. Vabbé allora saranno le spese di gestione. Ed in effetti sono piú alte, ma di 2000 corone: 200 euro al mese. Non é un cifrone. 

E allora dove sta l´inghippo? 

La casa A ha un avgift di 6000 corone. E´la quota calcolata per mantenere in funzione tutta il förening diviso per il numero di case. Ci sono le spese di riscaldamento (la quota piú grande), il giardinaggio, le riparazioni ordinarie, i canali TV, lo spalamento della neve, eccetera per un totale di 4500. Di queste una parte sono di accantonamento a spese future, per esempio per rifare il tetto tra qualche anno. I rimanenti 1500 sono oneri finanziari. Giá perché in passato il förening si é indebitato (una parte del debito é ancora legato alla costruzione dell´edificio ed una parte al successivo aquisto del terreno) e ogni mese paga 500 corone per ogni casa di interessi e 1000 di quota capitale (cioé per ridurre il debito). 

La casa B invece ha un avgift piú basso ma di poco. Tenendo conto che non ci sono strutture comuni, come la lavanderia e la sauna, che non ci sono operai assunti per spalare la neve, o mettere il ghiaino sul ghiaccio e fare le manutenzioni, ecc... ecco dovrebbe costare molto meno. Ecco allora che si scopre che anche, e sopratutto, la casa nuova é gravata da oneri finanziari. Su 5500 corone di avgift, ben 4000 servono per pagare interessi e quota capitale sul debito. Ma che debito? Quello per costruire la casa. Il prezzo che viene chiesto (2 500 000 corone) é solo il 60% di quello che é costata la costruzione della casa. Il resto viene ripagato un po´alla volta, mensilmente, per 90 anni. 

Vabbé e chi se ne frega, la casa B costa molto meno. Si, ma ricordatevi che niente é gratis. Il fatto che la casa A vi fa pagare tante spese é perché ci sono tanti servizi. La casa B invece costa di piú mensilmente, ma per non avere altro che la propria casa e basta. Niente verde pubblico, niente servizi per la neve, niente gestione del riscaldamento, che viene pagato a parte. Secondo una normativa europea, infatti, tutte le nuove abitazioni devono avere il conteggio separato del riscaldamento e dei consumi di acqua calda (giustamente dico io). Niente sauna o locale lavanderia o locale per la festa dei bambini. Insomma, la casa B é nuova internamente, ma posizionata in un contesto piú spartano. Il motivo per il quale al giorno d´oggi le case si fanno cosí é perché anche la Svezia ha dovuto cedere il fianco un pochino alle logiche di mercato, a discapito di quelle sociali. 

Ecco, tutto questo per dirvi: sappiate che un bostadsrätt non si puó valutare solo dal prezzo e dall´avgift. Io ci ho messo anni a capirlo. Poi uno puó preferire la casa A o B, non importa, l´importante é essere consapevoli di quello che si sta pagando.

PS: alcuni dati sono stati arrotondati grossolanamente, ma solo a scopo didattico.

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