La bolla immobiliare svedese

Il prezzo delle case non crollerá MAI !!!!

Infatti... Questo é quello che mi dicevano in diversi (in Italia, intendo) una decina di anni fa. Quello che é successo dopo lo sappiamo tutti. Tanto per fare un esempio, io comprai un appartamento nel 2006 che ora vale un 30% in meno. 

Si poteva prevedere? Cerrrrto che si poteva prevedere, anzi, io lo temevo questo effetto comunemente detto scoppio della bolla immobiliare. Ma ho voluto correre il rischio ugualmente stanco di pagare un affitto di un mini appartamento che era al quarto piano di un condominio senza ascensore e che era gelido d´inverno e un forno d´estate. Praticamente la casa della foto. 

E in Svezia? In Svezia lo scoppio della bolla non c´é stato, ma c´é il terrore che accada. Il motivo é che i prezzi sono cresciuti a ritmi impressionanti nell´ultimo decennio, anche a due cifre in percentuale ogni anno. Nelle grandi cittá (Stockholm, Göteborg, Malmö, ecc) i prezzi sono impossibili e un mini appartamento puó costare milioni di corone (un milione di corone = 108 000 euro). 

I motivi? Sono sostanzialmete i seguenti:

- la mancanza di obblighi di ammortamento. Ebbene sí, da noi é sempre stato che una casa si paga, magari in 30 anni, ma si paga. In Svezia invece é sempre stato diffuso il fenomeno di comprare casa e pagare solo gli interessi, confidando magari sull´aumento del valore nel lungo termine. Questo permetteva, e lo fa tutt´ora, a tanti di comprare case al di sopra delle proprie possiblitá. Alimentandone il mercato. E questo giustifica il dato che gli svedesi sono tra i piú indebitati d´Europa. (noi invece il debito ce lo abbiamo pubblico). 

- tassi di interessi sempre piú bassi

- l´effetto leva di una disponibilitá iniziale richiesta molto bassa. Di solito il 15%: cioé se devi comprare casa di 2 milioni di corone, devi avere in contanti almeno 300 mila corone. Ma poi molti fanno come un mio collega che l´anno scorso ha comprato casa (una villa, mica un monolocale) e non aveva nemmeno quel 15% e cosí si é fatto fare un prestito per poter avere l´altro prestito. Datemi una leva finanziaria e vi compreró il mondo, direbbe oggi Archimede. 

E i prezzi si impennano!!!! (ve lo ricordate Carcarlo Pravettoni?). Esattamente come accadeva in Italia dopo il 2000. In molti ricevevano soldi per comprare case anche finanziati al 100%. Ma a differenza dell´Italia qui c´é un governo che ha a cuore i cittadini e vuole prendere delle misure per contrastare la catastrofe. Lo fanno a modo loro e quindi ci mettono anni, ma lo fanno. Il risultato é che teoricamente (non é certo infatti) a giugno dovrebbe entrare in vigore una nuova legge che sostanzialmente prevede:

- che il 15% di liquiditá iniziale é ufficializzato e non piú discrezione delle singole banche

- che ogni anno devi pagare il 2% del mutuo (oltre agli interessi) fino a quando il mutuo non giunge al 70% del valore della casa. Dopo di che devi pagare il 1% del mutuo fino ad un debito del 50%.

- che questo non vale per le case di nuova costruzione per non penalizzare il mercato, per ora. 

- che la legge si applica solo ai nuovi contratti ma anche a quelli in essere se si fanno rinegoziazioni del debito, per esempio per ristrutturazioni. 

Questo dovrebbe raffreddare un po´il mercato. Si sta pensando anche di togliere la deduzione fiscale sugli interessi che attualmente é al 30%. Vederemo. 

Ma il terrore che scoppi tutto permane. Ho appena letto un post di un blogger svedese che dice di avere soldi per comprarsi una mega villa in contanti ma preferisce stare in affitto. 

Io non ho la sfera di cristallo, ma se dovessi scommettere, direi che la bolla (che c´é) non scoppierá. Ritengo infatti che ci sono quattro fattori che stanno proteggendo il mercato immobiliare svedese al contrario di quanto successo in Italia: 

- la presenza di un governo

- un miglioramento dell´economia. Attualmente l´economia svedese é quella con il miglior tasso di crescita in Europa mentre la crisi in Italia é stata detonante dello scoppio della bolla

- la carenza di immobli. In Italia invece c´era (e c´é) sovrabbondanza di immobli. Ricordo che solo a Vicenza (100mila abitanti) si contavano 1500 appartamenti sfitti e si continuava a costruire. Complice il fatto che non c´é la cultura della manutenzione programmata e che la lottizzazione dei terreni ha da sempre arricchito politici e signorotti locali al punto che non si capiva (non si capisce) dove finisce il potere politico e dove inizia quello economico. 

Qui in Svezia invece si é costruito pochissimo per molti anni. Solo in questi ultimi anni si é iniziato a programmare la creazione di nuovi quartieri, sia per edilizia popolare (spinta anche dal notevole flusso migratorio), sia per quella piú danarosa. 

- lo stesso stato sociale. In Italia infatti, all´acuirsi della crisi, molti hanno dovuto vendere casa oppure gli immobili sono finiti all´asta pignorati dalle banche, svalutandosi. Qui in Svezia invece lo stato sociale fa da cuscinetto per chi é in difficoltá che puó continuare a pagare le proprie rate. 

Io non credo che la bolla scoppi, ma siccome la storia si ripete, appena compro casa io, allora scoppierá la bolla. E´ovvio.