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domenica 27 marzo 2016

La bolla immobiliare svedese


Il prezzo delle case non crollerá MAI !!!!

Infatti... Questo é quello che mi dicevano in diversi (in Italia, intendo) una decina di anni fa. Quello che é successo dopo lo sappiamo tutti. Tanto per fare un esempio, io comprai un appartamento nel 2006 che ora vale un 30% in meno. 

Si poteva prevedere? Cerrrrto che si poteva prevedere, anzi, io lo temevo questo effetto comunemente detto scoppio della bolla immobiliare. Ma ho voluto correre il rischio ugualmente stanco di pagare un affitto di un mini appartamento che era al quarto piano di un condominio senza ascensore e che era gelido d´inverno e un forno d´estate. Praticamente la casa della foto. 

E in Svezia? In Svezia lo scoppio della bolla non c´é stato, ma c´é il terrore che accada. Il motivo é che i prezzi sono cresciuti a ritmi impressionanti nell´ultimo decennio, anche a due cifre in percentuale ogni anno. Nelle grandi cittá (Stockholm, Göteborg, Malmö, ecc) i prezzi sono impossibili e un mini appartamento puó costare milioni di corone (un milione di corone = 108 000 euro). 

I motivi? Sono sostanzialmete i seguenti:
- la mancanza di obblighi di ammortamento. Ebbene sí, da noi é sempre stato che una casa si paga, magari in 30 anni, ma si paga. In Svezia invece é sempre stato diffuso il fenomeno di comprare casa e pagare solo gli interessi, confidando magari sull´aumento del valore nel lungo termine. Questo permetteva, e lo fa tutt´ora, a tanti di comprare case al di sopra delle proprie possiblitá. Alimentandone il mercato. E questo giustifica il dato che gli svedesi sono tra i piú indebitati d´Europa. (noi invece il debito ce lo abbiamo pubblico). 

- tassi di interessi sempre piú bassi

- l´effetto leva di una disponibilitá iniziale richiesta molto bassa. Di solito il 15%: cioé se devi comprare casa di 2 milioni di corone, devi avere in contanti almeno 300 mila corone. Ma poi molti fanno come un mio collega che l´anno scorso ha comprato casa (una villa, mica un monolocale) e non aveva nemmeno quel 15% e cosí si é fatto fare un prestito per poter avere l´altro prestito. Datemi una leva finanziaria e vi compreró il mondo, direbbe oggi Archimede. 

E i prezzi si impennano!!!! (ve lo ricordate Carcarlo Pravettoni?). Esattamente come accadeva in Italia dopo il 2000. In molti ricevevano soldi per comprare case anche finanziati al 100%. Ma a differenza dell´Italia qui c´é un governo che ha a cuore i cittadini e vuole prendere delle misure per contrastare la catastrofe. Lo fanno a modo loro e quindi ci mettono anni, ma lo fanno. Il risultato é che teoricamente (non é certo infatti) a giugno dovrebbe entrare in vigore una nuova legge che sostanzialmente prevede:

- che il 15% di liquiditá iniziale é ufficializzato e non piú discrezione delle singole banche

- che ogni anno devi pagare il 2% del mutuo (oltre agli interessi) fino a quando il mutuo non giunge al 70% del valore della casa. Dopo di che devi pagare il 1% del mutuo fino ad un debito del 50%.

- che questo non vale per le case di nuova costruzione per non penalizzare il mercato, per ora. 

- che la legge si applica solo ai nuovi contratti ma anche a quelli in essere se si fanno rinegoziazioni del debito, per esempio per ristrutturazioni. 

Questo dovrebbe raffreddare un po´il mercato. Si sta pensando anche di togliere la deduzione fiscale sugli interessi che attualmente é al 30%. Vederemo. 
Ma il terrore che scoppi tutto permane. Ho appena letto un post di un blogger svedese che dice di avere soldi per comprarsi una mega villa in contanti ma preferisce stare in affitto. 

Io non ho la sfera di cristallo, ma se dovessi scommettere, direi che la bolla (che c´é) non scoppierá. Ritengo infatti che ci sono quattro fattori che stanno proteggendo il mercato immobiliare svedese al contrario di quanto successo in Italia: 

- la presenza di un governo

- un miglioramento dell´economia. Attualmente l´economia svedese é quella con il miglior tasso di crescita in Europa mentre la crisi in Italia é stata detonante dello scoppio della bolla

- la carenza di immobli. In Italia invece c´era (e c´é) sovrabbondanza di immobli. Ricordo che solo a Vicenza (100mila abitanti) si contavano 1500 appartamenti sfitti e si continuava a costruire. Complice il fatto che non c´é la cultura della manutenzione programmata e che la lottizzazione dei terreni ha da sempre arricchito politici e signorotti locali al punto che non si capiva (non si capisce) dove finisce il potere politico e dove inizia quello economico. 
Qui in Svezia invece si é costruito pochissimo per molti anni. Solo in questi ultimi anni si é iniziato a programmare la creazione di nuovi quartieri, sia per edilizia popolare (spinta anche dal notevole flusso migratorio), sia per quella piú danarosa. 

- lo stesso stato sociale. In Italia infatti, all´acuirsi della crisi, molti hanno dovuto vendere casa oppure gli immobili sono finiti all´asta pignorati dalle banche, svalutandosi. Qui in Svezia invece lo stato sociale fa da cuscinetto per chi é in difficoltá che puó continuare a pagare le proprie rate. 

Io non credo che la bolla scoppi, ma siccome la storia si ripete, appena compro casa io, allora scoppierá la bolla. E´ovvio. 




venerdì 19 aprile 2013

Avgift parte prima


Noi italiani c´abbiamo il tarlo dell´edilizia. Anche gli svedesi in un certo senso. Infatti una delle tre V di uno svedese é Villa. Le altre due sono Volvo e Vovve (cagnetto). E il loro sport nazionale, dopo l´hockey, il curling, il golf, il fondo, la raccolta di funghi cantarelli e le sbronze del venerdí sera e altre cosette c´é www.hemnet.se che é un sito di annunci immobiliari.  Anche noi, cioé mia moglie, ci siamo fatti prendere da questa cosa e ogni tanto capita in casa di iniziare discussioni tipo "amor, ce l´abbiamo un milione di euro che ci avanza? sai, ci sarebbe una casetta, in campagna ... ".  Peró poi si sta in affitto. Chissá perché. Forse perché non abbiamo un lavoro? Dettagli. 

Che poi qui l´affito non é un affitto come lo intendiamo noi. Cioé, mi spiego. In Italia ci sono tanti condomini dove vive il 60% degli italiani. Tutti quegli appartamenti hanno un proprietario. Lo so: sono partito un pó lontano coi discorsi ma ora ci arrivo al nocciolo. Qui in Svezia pure. Peró quando compri un appartamento, non lo compri in realtá. Nemmeno per finta a dire il vero (ad un mio amico invece é successo ed a Vicenza). Qui in Svezia si compra il diritto all´uso. Infatti la tipologia di questi contratti si chiama bostadsrätt: cioé diritto di abitare. E la proprietá vera e propria a chi rimane? All´impresa costruttrice o, in tantissimi casi, ad una associazione che si chiama appunto bostadsrättsförening.  In molti casi queste associazioni o imprese posseggono interi quartieri. Il diritto di abitarci lo paghi, non siamo mica in un regime comunista, magari con un mutuo, e lo lasci in ereditá ai figli, insomma pare proprio tuo l´appartamento. Puoi anche farci i bagni nuovi, se vuoi. 

Comunque sia non esiste l´assemblea condominiale che nomina l´amministratore e che approva il bilancio ed eventuali lavori straordinari. Cosí come non si pagano le spese condominiali. O almeno, non come le intendiamo noi. Cioé: quando compri un appartamento (cioé il diritto all´uso ma suona male, lo so) per contratto ti trovi vincolato a versare un certo importo di spese fisse mensili che si chiama avgift che tradotto in italiano significa canone. Ed é fisso. Esso é comprensivo di tutto o quasi: i lavori ordinari come la pulizia delle scale, del cortile, il giardinaggio ... ma anche quelli straordinari. E cosí se capita che c´é una infiltrazione di acqua dal tetto, basta chiamare e qualcuno viene fuori a riparare. Detto, fatto. Altro che preventivi, assemblee straordinarie convocate per raccomandata, rate straordinarie (con relativi insoluti), maggioranze contate ai millesimi, eccetera. E questo, secondo me, spiega perché le case qui sono mantenute mediamente benino. Credo pure nella quasi totalitá dei casi, in questo avgift é compreso pure il riscaldamento. Poi, a seconda delle varie condizioni ci puoi trovare inclusi anche altri servizi come l´acqua calda sanitaria, o quella fredda, l´elettricitá (raramente) eccetera. Sono pure convinto che spesso nell´avgift é compresa una parte dell´ammortamento del costo dell´edificio. Questa cosa (assieme ad un´altra che sto cercando di studiare ma non trovo materiale) scoraggia la speculazione edile e fenomeni come quello di molte cittá italiane dove ci sono migliaia di appartamenti vuoti. 

In alcuni casi questo avgift é decisamente alto che sembra proprio un secondo mutuo ma fa parte della logica svedese: si paga una quota fissa mensile, puntuale come un orologio svizzero sennó si mette in moto la macchina organizzativa di incasso, e in cambio dormi sonni tranquilli di non avere sorprese. 

E quelli che stanno in affitto?  E quelli che stanno in una casa singola? Eh no, per oggi basta,  ve lo dico domani. 
Ciao.


sabato 9 febbraio 2013

Linoleum


Oggi pulivo il bagno e canticchiavo. Una canzone punk, per l´occasione, che fa molto trash. Una delle mie favorite é quella del video. Lavando il pavimento ho collegato il fatto che il titolo della canzone é "linoleum" come il materiale di cui sono fatti molti pavimenti qui in Svezia. 

In Italia non avevo mai visto una abitazione con i pavimenti di linoleum. Questo perché é un materiale né pregiato né bello da vedere. Qui in Svezia invece é molto diffuso. Ci si abitua subito, forse perché é perfettamente consono alla filosofia di vita svedese che predilige l´utilitá e la sostanza delle cose che al loro aspetto esteriore. Il linoleum infatti costa meno ed é facile da pulire. Per molti l´alternativa al linoleum é il legno, ma allora i costi salgono e GUAI  ad andarci sopra con le scarpe sporche di neve: rischi la morte sociale. 


Possedere non ha mai significato nulla per me
non sono pazzo
beh, questo non é vero, ho un letto e una chitarra
e un cane di nome Bob che piscia sul pavimento
é vero: ho un pavimento
e allora? 
Ho le tasche piene di kleenex, polvere e fori
dove le cose importanti per me
sembrano cadere proprio lungo la gamba
e sul pavimento
il mio amico piú intimo: LINOLEUM   

[NOFX, linoleum]



martedì 16 ottobre 2012

E´ sempre ora di cambiare aria

Una cosa che mi meraviglia tantissimo della Svezia é il ricambio d´aria delle abitazioni (e non solo). 

Nell´appartamento dove vivo io (che é di 80 mq) ci sono due bocchettoni di aspirazione dell´aria. Questi aspirano 24h su 24h per mezzo di una ventola. So che c´é perché se ne sente il rumore. Uno é in bagno (che é cieco) e l´altro in camera. E non si possono spegnere o regolare di intensitá. Questi vanno di continuo e basta. 
Ok. Ma allora la prima domanda che sorge é: ma l´aria che esce da dove entra? 
In tutte le finestre c´é uno spiffero artificiale. Un buco abbastanza largo, regolabile di intesitá, che fa entrare aria fresca dall´esterno. Quindi io che ho il letto vicino alla finestra ho per tutta la notte questo spiffero a temperatura esterna. In questo periodo l´aria entra di pochi gradi, ma come sará quando fuori va a -20? Ve lo diró piú avanti. 
Preciso subito che gli svedesi non sono mica masochisti. Questa tecnologia antidiluviana serve per avere un piccolo, ma costante, ricambio d´aria, in modo da non dover aprire le finestre. Niente piú aria viziata, dunque. 
Ecco la seconda domanda: ma allora le case sono fredde, starete pensando. La domanda é legittima. Se ogni finestra, e qui ce ne sono tante, ha uno spiffero di un centimetro, é facile immaginare la quantitá di aria fresca (diciamo fredda) che entra. Se poi gli infissi non sono particolarmente buoni, perché, come ho scritto in qualche post fa, gli infissi delle case vecchie non hanno proprio l´aspetto di isolare termicamente molto, allora uno si immagina temperature polari oppure, in alternativa, dei termosifoni che scaldano come dannati tutto il tempo. 
E invece nulla di tutto questo. In questo momento, per esempio, che fuori ci sono 7 gradi, gli spifferi sono aperti in tutte le finestre (come sempre), le ventole di aspirazione vanno (come sempre), ma i termosifoni sono quasi freddi e in casa si sta benino. Diciamo una ventina di gradi. Non si sta in maglietta a maniche corte, ma non si sta nemmeno male. 
Come sia possibile questo non lo ho ancora capito. Misteri del risparmio energetico. 

Le case moderne invece hanno degli impianti piú sofisticati ed efficienti. L´aria calda che esce cede il proprio calore a quella fresca che entra in modo da risparmiare al massimo sull´energia. Un sistema del genere l´ho visto per la prima volta alla fiera di Bolzano 6 o 7 anni fa. Qui invece é normale da tempo, sia nelle case private che in molti uffici pubblici. 

E se vi viene a trovare una mandria di renne bagnate? Allora, in tal caso, é meglio aprire la finestra. 

domenica 7 ottobre 2012

Che finestre grandi hai

Ho un sacco di cose da scrivere, ma spesso mi perdo nelle mie cose e non scrivo niente per giorni. 
Solo a parlare di edilizia potrei mantenere questo blog attivo per settimane, ma non so da che parte cominciare. 
Allora parto da qualcosa di innocuo: le finestre. 

Si sa che nei paesi nordici le finestre sono molto grandi per sfruttare al meglio la scarsa illuminazione solare invernale. Cosí io ho calcolato che le pareti esterne del mio condominio sono costituite principalmente da finestre: cioé, le finestre occupano piú spazio dei muri. 
Questa é la finestra della mia sala da pranzo.


E´ il mio angolo della casa preferito. Anche perché davanti c´é un bel parco. 
Le due cose (finestrone + parco) sono molto frequenti, non pensate che io viva in quartiere d´elite, anzi, il mio quartiere é quello proletario. 

Come potete intuire l´arredamento é molto minimal. Un po´per risparmiare, perché per me questo non é certo periodo di fare spese, ma anche perché non so proprio come sfruttare questa superficie che mi piace parecchio.  Voi che cosa ci fareste lí? Si accettano suggerimenti. 

Due parole invece sui vetri. 
La mia é una casa degli anni ´80. Per cui i vetri sono fatti come si faceva all´epoca: due vetri finissimi separati tra loro da circa 6/7 cm. Sono addirittura montati su infissi differenti che vengono quasi permanentemente fissati con dei gancetti. Per cui sembrano una finestra unica, ma in realtá sono due. (se non capite pubblico delle foto). 
Questi due vetri sono molto delicati. Basta un po´di vento per sentirli scricchiolare. Insomma, mi aspettavo qualcosa di piú in un paese che é avanti con il risparmio energetico. Ed in effetti lo é. Ma per vedere infissi migliori bisogna andare su case piú recenti (tipo anni ´90) dove si trovano gli stessi infissi ma dove il vetro interno é sostituito da un nostro tradizionale vetrocamera con 1-2 cm di spessore. Anche il materiale dei vetri stessi é differente. 
Se invece andate a vedere le case ancora piú moderne, allora trovate il vetrocamera triplo. Roba che in Italia ho visto solo in fiera. 

Si potrebbe esportare questi infissi, per tipologia e dimensioni in Italia? 
Magari il vetrocamera triplo sí che piacerebbe vederlo, ma le dimensioni proprio no. 
D´estate infatti i finestroni farebbero diventare le case dei forni, se lasciati chiusi, ma il problema é un altro. 
Ieri e oggi sono stato a Stoccolma per il blogfesten (domani scriveró un post a riguardo). Stavo camminando con altri italiani e guardavamo verso l´alto per ammirare proprio le vetrate di un edificio. Quando ad un certo punto ci accorgiamo che al primo piano c´é una ragazza a petto nudo. E probabilmente era una modella perché attorno a lei c´erano altre due signore che le suggerivano i vestiti da mettere e il locale dava tutta l´impressione di essere un posto da passerella. E´stata una di queste due signore a segnalare alla ragazza che in strada c´erano dei guardoni. 
Ecco, penso che dei finestroni come quelli svedesi in Italia (senza tende, ovviamente) farebbero impazzire il mercato dei binocoli e dei cannocchiali.